Miteigentum bei Scheidung: Auszahlung oder Verkauf?

Drei Fragen, bevor Sie eine Entscheidung treffen

Sie sind in Trennung oder Scheidung, und die Immobilie gehört Ihnen beiden. Vielleicht läuft das Verfahren schon, vielleicht haben Sie gerade erst getrennte Schlafzimmer bezogen. In beiden Fällen stehen drei Fragen im Raum: Wer bleibt drin? Wer zahlt den anderen aus? Und was passiert, wenn man sich nicht einigt?

Diese Fragen hängen zusammen. Wer die Immobilie übernehmen will, braucht einen Wert, auf den sich beide stützen können. Wer verkaufen will, muss wissen, was mit dem gemeinsamen Darlehen passiert. Und wer glaubt, die Teilungsversteigerung sei der einfache Weg, wenn man sich nicht einigt, unterschätzt, was das kostet.

Was Miteigentum in der Scheidung rechtlich bedeutet

Wenn beide Ehepartner im Grundbuch stehen, sind sie Miteigentümer zu gleichen oder unterschiedlichen Anteilen. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt diese Situation als Bruchteilsgemeinschaft (§§ 741 ff. BGB). Jeder Miteigentümer kann seinen Anteil veräußern – aber ohne die Zustimmung des anderen nicht die gesamte Immobilie. Die Scheidung selbst ändert daran nichts: Das Familiengericht spricht die Scheidung aus, überträgt aber keine Eigentumsanteile.

Das bedeutet: Solange kein Notar eine Einigung beurkundet oder ein Gericht eine Teilungsversteigerung anordnet, bleiben beide im Grundbuch – unabhängig davon, wer drin wohnt, wer die Rate zahlt und wie lange das Verfahren dauert.

Die drei Wege aus dem gemeinsamen Eigentum

Weg 1: Einer übernimmt, der andere wird ausgezahlt

Der häufigste Weg – und der mit den meisten Fallstricken. Damit er funktioniert, braucht es drei Dinge gleichzeitig:

• Einen Verkehrswert, den beide als Grundlage akzeptieren
• Eine Bank, die den übernehmenden Partner allein finanziert und den anderen aus dem Darlehen entlässt
• Einen Notar, der die Übertragung beurkundet

Wenn die Bank die Entlassung aus der Haftung verweigert – was sie kann, denn sie hat zwei Schuldner und will nicht auf einen verzichten – ist dieser Weg versperrt, es sei denn, der übernehmende Partner löst das Darlehen vollständig ab. Beim Auszahlungsbetrag geht es nicht einfach um die Hälfte des Verkehrswertes minus Restschuld: Der Zugewinnausgleich (§§ 1372 ff. BGB) kann diesen Betrag verschieben – in beide Richtungen.

Weg 2: Gemeinsamer Verkauf an Dritte

Wenn weder die Einigung auf einen Übernahmepreis noch die Bankzustimmung gelingt, ist der Verkauf an einen Dritten oft der sauberste Weg. Beide unterschreiben den Kaufvertrag beim Notar, der Erlös tilgt das Darlehen, und der Rest wird geteilt – nach dem Miteigentumsanteil, nicht zwingend hälftig, und mit dem Zugewinnausgleich als möglicher Korrektur.

Beim gemeinsamen Verkauf müssen beide einverstanden sein. Das bedeutet: Preis, Maklerauftrag, Kaufvertrag – alles braucht die Unterschrift beider. Wenn einer blockiert, läuft der Verkaufsprozess nicht an.

Weg 3: Teilungsversteigerung – der teure Notausgang

Wenn keine Einigung möglich ist, kann jeder Miteigentümer beim zuständigen Amtsgericht die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG beantragen. Das Gericht ordnet die Versteigerung an, ein Sachverständiger ermittelt den Verkehrswert, und die Immobilie wird öffentlich versteigert.

Erfahrungsgemäß erzielen Teilungsversteigerungen deutlich niedrigere Erlöse als ein geregelter Marktverkauf. Bieter wissen, dass die Eigentümer sich in einer Zwangslage befinden. Hinzu kommen Gerichtskosten, Sachverständigenkosten und häufig Anwaltskosten – bevor ein Euro geteilt wird. Die Teilungsversteigerung ist kein Druckmittel ohne Preis: Wer sie beantragt, senkt den Erlös mit, an dem er selbst beteiligt ist.

Zuerst der Verkehrswert – die Grundlage aller Entscheidungen

Ohne einen Verkehrswert, auf den sich beide stützen können, bleibt jede Verhandlung im Ungefähren. Wer auszahlen will, nennt einen niedrigen Betrag; wer ausgezahlt werden möchte, einen hohen. Das ist kein Versagen, sondern die zwangsläufige Folge fehlender gemeinsamer Bezugsgröße.

Der Verkehrswert wird nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt. Abhängig vom Objekt kommen drei Verfahren in Betracht:

• Vergleichswertverfahren – bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern, wo genügend Vergleichstransaktionen vorliegen
• Ertragswertverfahren – bei vermieteten Objekten, die als Kapitalanlage bewertet werden
• Sachwertverfahren – bei Häusern, für die es wenige Vergleichstransaktionen gibt

Ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen steht vor Gericht. Eine Onlinebewertung oder ein Maklervorschlag ist kein Gutachten – er ist ein Angebot, kein Beweis.

Was passiert mit dem gemeinsamen Darlehen?

Die häufigste Überraschung in der Praxis: Beide Partner haften der Bank weiter, bis sie einer Entlassung schriftlich zustimmt. Eine Scheidung ändert das nicht. Ein Trennungsvertrag ändert das nicht. Nur die Bank kann einen Partner aus der Mithaftung entlassen – und sie tut es nur, wenn sie überzeugt ist, dass der verbleibende Partner allein ausreichend kreditwürdig ist.

Das hat konkrete Folgen: Wer ausgezahlt wurde und die Immobilie verlassen hat, ist trotzdem Schuldner des Darlehens. Zahlt der andere die Rate nicht, kann die Bank auf beide zugreifen. Diese Haftung läuft, solange das Darlehen läuft – in Einzelfällen über Jahrzehnte. Deshalb sollte die Frage der Darlehensablösung oder -übernahme Teil jeder Einigung sein, nicht ein nachträgliches Detail.

Der Zugewinnausgleich und die Immobilie

Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft hat jeder Ehegatte am Ende der Ehe Anspruch auf die Hälfte des Zugewinns des anderen – also des Vermögenszuwachses während der Ehe. Der Stichtag für die Berechnung des Endvermögens ist der Tag der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags, nicht der Tag der Scheidung selbst (§ 1384 BGB).

Die Immobilie fließt mit ihrem Verkehrswert zu diesem Stichtag in die Berechnung ein. Wenn sie vor der Ehe erworben wurde, war sie Teil des Anfangsvermögens; der Zuwachs seit der Eheschließung ist Zugewinn. Wenn sie während der Ehe mit einem geerbten Betrag finanziert wurde, gilt Sonderrecht: Privilegierter Erwerb zählt zum Anfangsvermögen (§ 1374 Abs. 2 BGB).

Der Zugewinnausgleich ist ein Geldanspruch, kein Sachanteil. Wer mehr Zugewinn hatte, schuldet dem anderen eine Zahlung – nicht zwingend einen Miteigentumsanteil. In der Praxis wird diese Zahlung oft mit der Auszahlung aus der Immobilie verrechnet, aber das ist eine Frage der Verhandlung, nicht des Gesetzes.

Hinweis: Die Berechnung des Zugewinnausgleichs ist einzelfallabhängig und erfordert rechtliche Beratung. Dies ist eine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: November 2026.

Steuerliche Fragen beim Miteigentum in der Scheidung

Grunderwerbsteuer bei Übertragung zwischen Ehegatten

Wenn ein Ehegatte dem anderen seinen Miteigentumsanteil überträgt, fällt nach § 3 Nr. 4 GrEStG keine Grunderwerbsteuer an, solange die Ehe noch besteht. Das gilt auch für Übertragungen im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach rechtskräftiger Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG).

Der Zeitpunkt ist entscheidend: Eine Übertragung zwischen getrennt lebenden, aber noch nicht geschiedenen Ehegatten ist nach § 3 Nr. 5 GrEStG steuerfrei. Liegt die Übertragung zeitlich weit nach der Scheidung und ist kein sachlicher Zusammenhang zur Vermögensauseinandersetzung erkennbar, kann die Steuerbefreiung entfallen. Beim Verkauf an einen Dritten fällt regulär Grunderwerbsteuer an, die der Käufer trägt.

Hinweis: Steuerliche Fragen sind einzelfallabhängig und ersetzen keine steuerliche Beratung. Stand: November 2026.

Spekulationssteuer: die Zehnjahresfrist des § 23 EStG

Wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft wird und zwischenzeitlich nicht selbst bewohnt wurde, kann auf den Gewinn Einkommensteuer anfallen – die sogenannte Spekulationssteuer nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG.

Ausgenommen sind Immobilien, die im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren vom Steuerpflichtigen selbst genutzt wurden. Wenn einer der Partner noch in der Immobilie wohnt, der andere aber bereits ausgezogen ist, kann die steuerliche Lage für jeden unterschiedlich sein – je nachdem, wer als Verkäufer gilt und wann wer ausgezogen ist. Die Steuer auf den Veräußerungsgewinn kann erheblich sein und sollte vor einer Einigung mit einem Steuerberater geprüft werden.

Hinweis: Die steuerliche Behandlung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Stand: November 2026.

Nutzung der Ehewohnung in der Trennungszeit

Wer zieht aus, wer bleibt? In der Trennungszeit kann das Familiengericht die Ehewohnung einem der Ehegatten zur alleinigen Nutzung zuweisen, wenn das im Interesse der im Haushalt lebenden Kinder oder aus anderen schwerwiegenden Gründen geboten ist (§ 1361b BGB). Das berührt das Miteigentum nicht – es ist eine Nutzungsregelung, keine Eigentumsübertragung.

Wenn einer der Partner allein in der Immobilie wohnt, die beiden gemeinsam gehört, kann der andere unter Umständen eine Nutzungsvergütung verlangen. Die Grundlage ist § 745 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem Recht der Gemeinschaft. Die Vergütung orientiert sich in der Praxis an der ortsüblichen Miete für die Nutzungsfläche – abzüglich des eigenen Miteigentumsanteils des Bewohnenden.

Diese Frage wird in der Praxis häufig nicht von Anfang an gestellt und dann rückwirkend aufgeworfen, wenn die Einigung über die Immobilie scheitert. Das schafft zusätzliche Streitpunkte, die den Prozess verlängern.

Woran es in der Praxis scheitert

Einige Konstellationen wiederholen sich:

• Kein gemeinsamer Bewertungsauftrag: Jede Seite lässt ein eigenes Gutachten erstellen, beide nennen unterschiedliche Werte, und keine Einigung ist möglich, weil es keine gemeinsame Grundlage gibt. Ein gemeinsam beauftragtes Gutachten hätte das verhindert.
• Die Bank als stiller Dritter: Beide einigen sich auf Übernahme und Auszahlung, aber die Bank verweigert die Entlassung aus der Mithaftung. Das ist kein Verhandlungshindernis zwischen den Partnern allein – das ist ein rechtliches und finanzielles Hindernis, das vor der Einigung geklärt sein muss.
• Der Zugewinn wird vergessen: Eine Einigung über die Immobilie ohne Blick auf den Zugewinnausgleich kann dazu führen, dass später ein separater Anspruch geltend gemacht wird – der den vermeintlich abgeschlossenen Immobilienteil wieder aufrollt.
• Steuerfristen werden nicht geprüft: Wer die Zehnjahresfrist des § 23 EStG übersieht, stellt die Steuerpflicht auf den Gewinn als Überraschung nach dem Notartermin fest, nicht vorher.
• Zu langes Zögern: Die Trennungszeit kann sich über Jahre ziehen. Während sie andauert, bleiben beide im Darlehen, beide im Grundbuch, und die Frage der Nutzungsvergütung akkumuliert sich im Hintergrund.

Der nächste Schritt

Bevor eine Entscheidung möglich ist – Auszahlung, gemeinsamer Verkauf oder Versteigerung – braucht es eine belastbare Grundlage: einen Verkehrswert, den beide Seiten kennen, und einen klaren Blick auf Darlehen, Zugewinn und Steuern. Wenn Sie wissen möchten, was die Immobilie wert ist und welche Optionen für Ihre Situation realistisch sind, nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. Wir melden uns, ohne Verpflichtung.