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Wer gerade in einer Trennung steckt und mit dem Ex-Partner gemeinsam im Grundbuch steht, merkt oft schnell: Die Immobilie lässt sich nicht teilen wie ein Bankkonto. Beide können nichts ohne den anderen entscheiden – weder verkaufen noch vermieten noch das Darlehen kündigen. Und solange keine Einigung in Sicht ist, tickt eine Uhr: Jeder Miteigentümer kann jederzeit eine Teilungsversteigerung beantragen – ein Verfahren, das erfahrungsgemäß den niedrigsten Erlös erzeugt und gleichzeitig die höchsten Verfahrenskosten verursacht. Wer weiß, in welcher Reihenfolge die Entscheidungen zu treffen sind, bringt sich in eine deutlich bessere Verhandlungsposition – gegenüber dem anderen Teil und gegenüber der Bank.
Das Risiko der Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG ist kein Druckmittel, das selten gezogen wird. Jeder Miteigentümer kann den Antrag beim Amtsgericht stellen, ohne den anderen zu fragen. Das Gericht bestellt dann einen Sachverständigen, setzt einen Verkehrswert fest, und die Immobilie wird öffentlich versteigert. Bieter kalkulieren bei einer Versteigerung mit Unbekannten: Zustand der Immobilie, laufende Verfahren, mögliche Räumungsrisiken. Entsprechend liegen Gebote in der Praxis regelmäßig unter dem, was ein koordinierter Verkauf am freien Markt erzielen würde.
Dazu kommen die Verfahrenskosten: Gerichtsgebühren nach dem Gerichtskostengesetz, Sachverständigenkosten für das gerichtliche Wertgutachten und Anwaltskosten für beide Seiten – alles vom Versteigerungserlös abgezogen, bevor beide Parteien ihren Anteil erhalten. Eine frühe Einigung ist deshalb in nahezu allen Situationen wirtschaftlich vorteilhafter als das Versteigerungsverfahren.
Die Reihenfolge der Entscheidungen ist dabei nicht beliebig: Ein gesicherter Verkehrswert ist die Grundlage für alles Weitere. Erst auf dieser Basis lässt sich der Zugewinnausgleich berechnen, lassen sich Auszahlungssummen verhandeln und Bankgespräche belastbar führen.
Der Wert, den eine Bank im Kreditvertrag als Beleihungswert erfasst, ist kein Verkehrswert. Er wird nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) konservativ festgesetzt, um Kreditausfälle abzupuffern, und liegt in der Regel deutlich unter dem erzielbaren Marktpreis. Für eine Auseinandersetzung zwischen Miteigentümern zählt der Verkehrswert im Sinne der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – der Preis also, den die Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen würde.
Ein gemeinsam beauftragtes Gutachten hat hier einen klaren Vorteil: Wenn beide Seiten denselben zertifizierten Sachverständigen beauftragen und die Methodik gemeinsam akzeptieren, entfällt der Streit um den Wert selbst. Ein einseitig beauftragtes Gutachten kann angefochten werden; ein Gegengutachten kostet beide Seiten zusätzlich Zeit und Geld und verzögert jede weitere Einigung.
Für eine erste Orientierung im Vorfeld können die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse der Länder herangezogen werden. In Baden-Württemberg sind Bodenrichtwerte und Vergleichspreise über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-BW öffentlich zugänglich.
Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft regeln die §§ 1372 ff. BGB den Ausgleich des Vermögenszuwachses, der während der Ehe entstanden ist. Der entscheidende Stichtag ist nach § 1384 BGB die Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags – also der Zeitpunkt, an dem der Antrag dem anderen Ehegatten zugestellt wurde.
Ab diesem Stichtag zählen Wertsteigerungen oder -verluste der Immobilie nicht mehr für den Zugewinnausgleich. Wer die Immobilie nach dem Stichtag übernimmt und hält, trägt das Marktrisiko allein – und profitiert im Erfolgsfall auch allein. Das ist ein Argument dafür, diesen Stichtag so früh wie möglich zu kennen und die eigene Entscheidung darauf abzustimmen.
Die Immobilie geht mit ihrem Verkehrswert am Stichtag in das Endvermögen desjenigen ein, dem sie gehört – bei hälftigem Miteigentum also zu je 50 Prozent in das Endvermögen beider. Davon abzuziehen ist der noch offene Darlehensbetrag, da dieser eine Verbindlichkeit darstellt. Wie viel Zugewinn jemand erzielt hat, ergibt sich aus der Differenz zwischen Anfangsvermögen (bei Eheschließung) und Endvermögen (zum Stichtag).
Häufig übersehen: Schenkungen und Erbschaften, die einem Ehegatten während der Ehe zufallen, sind als privilegiertes Anfangsvermögen zu behandeln und erhöhen das Anfangsvermögen, sodass sie beim Ausgleich nicht doppelt gezählt werden. Wer also während der Ehe geerbt und das Erbe in die gemeinsame Immobilie gesteckt hat, kann diesen Betrag bei der Zugewinnberechnung schützend vortragen.
Hinweis: Diese Darstellung ist eine rechtliche Orientierung und ersetzt keine Beratung durch einen Fachanwalt für Familienrecht. (Stand: November 2026)
Wenn beide Ehegatten den Kreditvertrag unterschrieben haben, haften beide gegenüber der Bank auf den vollen Betrag – unabhängig davon, was im Scheidungsverfahren vereinbart wird. Eine interne Absprache wie „Du zahlst das Darlehen weiter, ich verzichte dafür auf meinen Auszahlungsanspruch" bindet ausschließlich die Eheleute, nicht die Bank. Zahlt einer nicht mehr, kann die Bank den anderen in voller Höhe in Anspruch nehmen. Das Scheidungsurteil ändert daran nichts.
Damit eine Person aus dem Darlehensvertrag entlassen wird, prüft die Bank die Bonität des verbleibenden Schuldners neu – als wäre es eine Erstentscheidung. Ist der übernehmende Ehegatte allein nicht kreditwürdig genug, verweigert die Bank die Entlassung; der ausscheidende Teil bleibt trotz aller internen Einigung haftbar. In diesem Fall sind zwei Wege realistisch:
Ohne Klärung der Darlehensseite ist keine vollständige Trennung der Vermögensverhältnisse möglich. Eine Einigung über den Wert und über die Aufteilung des Erlöses, bei der das Darlehen nicht mitgedacht wurde, scheitert regelmäßig an genau dieser Stelle.
§ 1361b BGB regelt die Zuweisung der Ehewohnung für die Trennungszeit. Auf Antrag kann das Familiengericht einem Ehegatten die alleinige Nutzung zuweisen – insbesondere wenn gemeinsame Kinder betroffen sind oder ein gleichzeitiger Verbleib beider unzumutbar wäre. Die Zuweisung beendet nicht das Miteigentum; sie regelt nur, wer die Wohnung bis zur endgültigen Auseinandersetzung nutzen darf.
Bleibt ein Ehegatte allein in der gemeinsamen Immobilie wohnen, kann der ausgezogene Teil eine Nutzungsvergütung verlangen. Der Anspruch ergibt sich aus § 745 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 1361b Abs. 3 BGB. Bemessungsgrundlage ist die ortsübliche Miete für die Immobilie, üblicherweise bezogen auf den Miteigentumsanteil des Ausgezogenen.
In der Praxis wird dieser Anspruch häufig im Rahmen einer Gesamteinigung verrechnet – mit dem Zugewinnausgleich, mit Unterhaltszahlungen oder mit dem endgültigen Auseinandersetzungsergebnis. Wer diesen Anspruch kennt, kann ihn in die Verhandlung einbringen, statt ihn ungenutzt verfallen zu lassen.
Hinweis: Diese Darstellung ist eine rechtliche Orientierung und ersetzt keine Beratung durch einen Fachanwalt für Familienrecht. (Stand: November 2026)
Einer übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen aus. Voraussetzung ist, dass der übernehmende Teil allein kreditwürdig ist und beide sich auf einen Verkehrswert einigen. Der Ausgleichsbetrag ergibt sich aus dem Verkehrswert abzüglich des noch offenen Darlehens, aufgeteilt nach den Miteigentumsanteilen.
Ein steuerlicher Vorteil: Die Übertragung zwischen Ehegatten ist nach § 3 Nr. 4 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Diese Befreiung erstreckt sich nach § 3 Nr. 5 GrEStG auch auf Erwerbe im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung – also auch dann, wenn die Ehe bereits geschieden ist, solange der Erwerb in sachlichem Zusammenhang mit der Auseinandersetzung steht.
Wenn keine der beiden Seiten die Immobilie allein übernehmen kann oder will, bietet sich der gemeinsame Verkauf an. Beide handeln als Verkäufer, der Erlös wird nach Ablösung des Darlehens nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt, und das gemeinsame Eigentum endet mit der Grundbuchumschreibung. Dieser Weg ist besonders sinnvoll, wenn:
Ein koordinierter Verkauf erzielt in der Regel deutlich höhere Preise als eine Teilungsversteigerung – weil Käufer auf dem freien Markt keine Risikoabschläge für Unbekanntes einkalkulieren müssen.
Wenn keine Einigung gelingt, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG beantragen. Der einzige Vorteil: Die Patt-Situation wird beendet, auch ohne Zustimmung des anderen. Die Nachteile überwiegen in der Regel deutlich:
Das Verfahren lässt sich stoppen, solange noch kein Zuschlag erteilt wurde – aber jede abgeschlossene Verfahrensstufe erzeugt Gebühren, die auch bei einer Einigung in letzter Minute anfallen. Je früher eine außergerichtliche Einigung gefunden wird, desto mehr bleibt am Ende für beide übrig.
Die Übertragung einer Immobilie zwischen Ehegatten ist nach § 3 Nr. 4 GrEStG grunderwerbsteuerfrei. § 3 Nr. 5 GrEStG erweitert diese Befreiung auf den Erwerb im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung. Die Befreiungen gelten bundesweit; die Länder können zwar den Steuersatz variieren, die Befreiungstatbestände jedoch nicht einschränken. Der Steuerbescheid prüft im Einzelfall, ob die Voraussetzungen erfüllt sind – eine notarielle Formulierung, die den Zusammenhang mit der Auseinandersetzung dokumentiert, ist deshalb sinnvoll.
Hinweis: Diese Angaben sind eine steuerliche Orientierung und ersetzen keine Beratung durch einen Steuerberater. (Stand: November 2026)
Beim Verkauf an Dritte kann nach § 23 EStG Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen und die Immobilie in diesem Zeitraum nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem Datum des ursprünglichen Kaufvertrags.
Für Paare in Trennung ist folgende Konstellation besonders relevant: Wenn einer der Ehegatten nach dem Auszug nicht mehr in der Immobilie wohnt, ist die Eigennutzungsvoraussetzung für diesen Teil möglicherweise nicht mehr erfüllt. Je nach Dauer und Art der Nutzung nach dem Auszug können für den ausgezogenen Teil steuerpflichtige Gewinnanteile entstehen. Dies ist eine Frage des Einzelfalls; eine steuerliche Beratung ist empfehlenswert, bevor ein Verkauf notariell beurkundet wird.
Hinweis: Diese Angaben sind eine steuerliche Orientierung und ersetzen keine Beratung durch einen Steuerberater. (Stand: November 2026)
Die Reihenfolge entscheidet: Ein gemeinsam akzeptierter Verkehrswert ist das Fundament, auf dem alle weiteren Verhandlungen stehen. Erst auf dieser Basis lässt sich der Zugewinnausgleich belastbar berechnen, lassen sich Auszahlungssummen verhandeln und Bankgespräche mit klaren Zahlen führen. Wer die vier Schritte kennt – Verkehrswert, Zugewinn, Darlehen, Nutzung – und die drei Auswege vor Augen hat, kann mit dem eigenen Anwalt und dem anderen Teil auf Augenhöhe verhandeln. Das schützt vor dem häufigsten Fehler: einer Einigung, die am Ende an der Bank scheitert, weil die Darlehensseite nicht mitgedacht wurde.
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Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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